ในยุคที่ดอกเบี้ยทั่วโลก ต่ำเรี่ยดินมาตลอดกว่าสิบปีหลังวิกฤติเศรษฐกิจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้กลายเป็น หนึ่งในอุตสาหกรรมที่เติมเต็มความฝันของชนชั้นกลางได้มากที่สุด ทั้งในแง่ของการ ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยและการซื้อบ้านเพื่อการลงทุน

ทว่าอัตราดอกเบี้ยที่พุ่งขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั่วโลกในช่วง 2-3 ปีมานี้ อาจทำให้ความฝัน และความมั่งคั่งของชนชั้นกลางทั่วโลกต้องสิ้นสุดลง
ใน "สหรัฐ" นั้นตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลัง เผชิญภาวะชะงักงัน หรือ "ยุคน้ำแข็ง" เมื่อคนที่ ซื้อบ้านไปตอนราคาถูกหรือช่วงดอกเบี้ยต่ำ ลังเลที่จะขายบ้าน ส่วนการทำโครงการใหม่ๆ ก็น้อยลงเนื่องต้นทุนกู้ยืมสูง ทำให้สต็อกบ้าน อยู่ในระดับต่ำ แต่ความต้องการซื้อบ้านเอง ก็ชะลอไปด้วยเพราะดอกเบี้ยขาขึ้นและราคา บ้านที่แพงขึ้น ทำให้ทั้งตลาดแทบจะชะงักงัน
บลูมเบิร์กอ้างตัวเลขจากสมาคม อสังหาริมทรพย์แห่งชาติว่า ยอดขายบ้าน มือสองกำลังอยู่ในระดับต่ำที่สุดในรอบ 23 ปี โดยยอดในเดือน ต.ค. ที่ผ่านมา ลดลง 4.1% เมื่อเทียบเดือนก่อนหน้า และเป็นระดับต่ำที่สุดในรอบเกือบ 1 ปี
ทีมนักเศรษฐศาสตร์ของโกลด์แมนแซคส์ คาดการณ์ว่า ผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยบ้านพุ่งสูงจะส่งผลให้เห็นมากที่สุดในปีหน้า 2567 โดยประเมินว่าธุรกรรมการซื้อขายส่งมอบบ้านจะลดลงสู่ระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ช่วงต้นยุค 90
ภาวะเช่นนี้เองทำให้พฤติกรรมของ ผู้ซื้อบ้านจำนวนหนึ่งเปลี่ยนไปโดยหันไปเร่ง ทำรีไฟแนนซ์และทุ่มใช้เงินเก็บเพื่อปิดหนี้บ้านให้เร็วขึ้นกว่าเดิม
บลูมเบิร์กระบุว่า สัดส่วนของคนอเมริกัน ที่มีบ้านโดยปลอดภาระดอกเบี้ยเงินกู้บ้าน ณ สิ้นปี 2565 มีสัดส่วนมากถึงเกือบ 40% ซึ่งถือเป็นระดับสูงสุดเท่าที่เคยมีมา แต่ส่วนใหญ่ คนที่ทำเช่นนี้ได้คือกลุ่มคนสูงอายุที่มี ความพร้อมเรื่องเงินเก็บและสามารถรับมือ กับดอกเบี้ยขาขึ้นได้ โดยสัดส่วนมากที่สุด อยู่ในกลุ่มคนสูงอายุหรือเบบี้บูมเมอร์ อายุ 65-74 ปี ที่เก็บเงินมาทั้งชีวิต และได้รีไฟแนนซ์ดอกเบี้ยบ้านมาตลอด ในช่วงดอกเบี้ยต่ำ เพื่อพยายามลดภาระหนี้บ้านลงให้ได้มากที่สุด
ส่วนใน "ออสเตรเลีย" นั้น มีรูปแบบ ของการ "แชร์ที่พัก" กันเพิ่มมากขึ้น เพื่อให้ สามารถรับมือกับค่าเช่าบ้านและค่าครองชีพ ที่แพงขึ้นได้
ผลสำรวจจากเว็บไซต์แฟลตเมทส์ ในออสเตรเลีย ซึ่งเป็นเว็บไซต์ที่หาคน แชร์ห้องพักร่วมกัน ระบุว่า การหาคนแชร์ที่พัก ในเมืองเมลเบิร์นมีจำนวนเพิ่มขึ้นถึง 11.2% ในเดือน ต.ค. ที่ผ่านมาเมื่อเทียบกับเดือนก่อน และหากเทียบกับเดือนเดียวกันของปีที่แล้ว จะเพิ่มขึ้นถึง 15.6% ขณะที่จำนวนการหาคนแชร์ในปีที่แล้วตลอดทั้งปี เพิ่มขึ้น 53% อยู่ที่ 2,250 ราย ท่ามกลางราคาห้องพักโดยเฉลี่ย ราคา 270 ดอลลาร์ออสเตรเลียต่อสัปดาห์ ซึ่งแพงขึ้นราว 40 ดอลลาร์ หรือ 17% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว
ทางด้าน "นิวซีแลนด์" ซึ่งเคยเป็นหนึ่ง ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อนแรงที่สุด โดยมีราคาบ้านปรับตัวขึ้นถึงเกือบ 30% ในปี 2564 มีการปล่อยสินเชื่อบ้านอย่างแพร่สะพัด และมีการกู้ซื้อบ้านครั้งแรกเป็นจำนวนมาก แต่ในปัจจุบันสถานการณ์กำลังเปลี่ยนเป้นหนังคนละม้วน
โดยปกติแล้วสินเชื่อบ้านในนิวซีแลนด์ จะเป็นแบบดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี ซึ่งหมายความว่า ปัจจุบัน ผู้ซื้อบ้านในนิวซีแลนด์กำลังแบกรับ กับดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นมาก หลังจากธนาคารกลาง นิวซีแลนด์เริ่มขึ้นดอกเบี้ยมาตั้งแต่เดือน ต.ค. 2564 ซึ่งขึ้นไปแล้วรวม 5.25% ข้อมูลจากธนาคารกลางระบุว่าในปีนี้ มีสินเชื่อบ้านคงค้างมากถึงครึ่งหนึ่งที่มาขอรีไฟแนนซ์หนี้ ในขณะที่แบงก์ชาตินิวซีแลนด์ยังประเมิน ด้วยว่า รายได้หลังหักภาษีของผู้ขอกู้ที่จะต้องนำไปจ่ายเป็นดอกเบี้ยบ้านนั้น จะเพิ่มขึ้นจาก 9% ในปี 2564 เป็น 20% ภายในกลางปี 2567
"อารอน รูบิน" คือตัวอย่างของ ชนชั้นกลางที่กำลังลำบากแม้จะมีหน้าที่การงาน เป็นวิศวกรซอฟต์แวร์ก็ตาม เขาขอ สินเชื่อบ้าน 1 ล้านดอลลาร์นิวซีแลนด์ เมื่อ ปี 2564 เพื่อซื้อบ้านเดี่ยวขนาด 4 ห้องนอนมูลค่า 1.2 ล้านดอลลาร์ เพื่อเป็นการเริ่มต้น ชีวิตครอบครัวที่สมบูรณ์กับภรรยาและ ลูก 2 คน หลังจากที่ตัดสินใจย้ายครอบครัวมาจากสหรัฐ
ในช่วงแรกนั้นรูบินจ่ายค่าผ่อนบ้านเดือนละ 4,000 ดอลลาร์ แต่ปัจจุบันเขาต้อง จ่ายค่าผ่อนบ้านถึง 6,400 ดอลลาร์ แม้จะเป็น ราคาที่ผ่านการรีไฟแนนซ์มาแล้วก็ตาม ทำให้ครอบครัวต้องประหยัด และไม่สามารถเดินทางกลับไปเยี่ยมหาครอบครัวในสหรัฐได้
นิราช ชาห์ นักเศรษฐศาสตร์จาก บลูมเบิร์ก อีโคโนมิกส์ คาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาฯ ในประเทศพัฒนาแล้วส่วนใหญ่จะเผชิญภาวะขาลง แต่ไม่ถึงกับวิกฤติเพราะภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงจะยัง ไม่ถึงกับทำให้เกิดภาวะเลย์ออฟใหญ่ แต่ถึงอย่างนั้นก็จะเป็นภาระสำหรับคนมี หนี้บ้านที่ต้องรัดเข็มขัดมากขึ้นเพื่อให้เพียงพอ กับดอกเบี้ยที่แพงขึ้น
"ตลาดบ้านเฟื่องฟูมาตลอด 2 ทศวรรษแล้ว เพราะอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำที่สุดเป็นประวัติการณ์และไม่มีอุปทานมากพอที่จะกระตุ้นราคาบ้าน ให้พุ่งขึ้นมาก แต่ทศวรรษใหม่ข้างหน้านี้ จะเปลี่ยนไปเป็นทศวรรษแห่งการพออยู่พอกินอย่างแท้จริง"
นักลงทุนหมดเวลา'เก็งกำไรบ้าน'
ดอกเบี้ยบ้านที่แพงขึ้นไม่ได้ ส่งผลกระทบถึงคนทั่วไปในแง่คนซื้อบ้านเท่านั้น แต่ยังกระทบไปถึง "การลงทุน"ในฐานะที่อสังหาริมทรัพย์เป็นแหล่ง การลงทุนของชนชั้นกลางจำนวนมาก ในช่วงที่ตลาดบูมตลอดช่วงสิบปี ที่ผ่านมา
ภายในปี 2563 ประชาชนใน "แคนาดา" ที่มีบ้านหลายหลัง มีจำนวนเพิ่มขึ้น ถึงเกือบ 1 ใน 3 ของคนที่มีบ้านใน รัฐออนทาริโอ และบริติช โคลัมเบีย ซึ่งเป็นสองรัฐขนาดใหญ่ที่มีประชากรหนาแน่นที่สุดในแคนาดา
ทว่าอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในปัจจุบัน ทำให้ผลตอบแทนที่ได้จากคอนโดมิเนียมในโตรอนโต เหลือเพียง 3.9% เท่านั้นหลังหักดอกเบี้ยบ้านและค่าใช้จ่ายอื่นๆ แล้ว ซึ่งน้อยกว่าการ กินดอกเบี้ยจากพันธบัตรรัฐบาลที่ได้ถึง 5% แบบง่ายๆ
ผลกระทบเช่นนี้เองที่กำลังส่งผลเป็นวงกลมไปถึงบรรดาบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วย
โดยปกติแล้วเงินจากการจองซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมก่อนที่โครงการจะเริ่มก่อสร้างหรือสร้างเสร็จ คือเงินก้อนสำคัญให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นำไปใช้หมุนธุรกิจ แต่ในภาวะปัจจุบันที่ดอกเบี้ยพุ่งสูงขึ้นมาก จนทำให้นักลงทุนรายย่อยทยอยถอนตัวจากตลาดนี้ กำลังทำให้ โครงการอสังหาฯ จำนวนมากได้รับ ผลกระทบตามไปด้วย
ใน "เยอรมนี" โครงการก่อสร้าง บ้านใหม่มีจำนวนลดลงมากกว่า 27% ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ ส่วนใน "ฝรั่งเศส"ลดลงถึง 28% ระหว่างเดือน ม.ค.-ก.ค. ขณะที่ใน"สวีเดน" ลดลงต่ำสุดนับตั้งแต่ เกิดวิกฤตเศรษฐกิจในทศวรรษ 90 โดยมีอัตราก่อสร้างบ้านใหม่ไม่ถึง 1 ใน 3 จากระดับสมดุลระหว่างซัพพลายดีมานด์
บลูมเบิร์กระบุว่า ภาวะที่ยากลำบากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นภาระ ซ้ำเติมผู้บริโภคในหลายพื้นที่ซึ่งเจอปัญหาเงินเฟ้อสูง-ค่าครองชีพแพงเป็นทุนเดิมอยู่แล้ว เช่น "อังกฤษ" ซึ่งมีรายงานว่า ชาวอังกฤษเกือบ 2 ล้านคน ต้องใช้วิธี "ซื้อก่อนจ่ายทีหลัง" (Buy-now-pay-later) กับบรรดาของกินของใช้ในชีวิตประจำวัน ขณะที่เจ้าของบ้านมากกว่า 1 ล้านราย กำลังพิจารณาจะรีไฟแนนซ์หนี้บ้านภายในปีนี้
รายงานจากบริษัทบัญชีเคพีเอ็มจี เมื่อเดือน ก.ย.ที่ผ่านมาระบุว่า คนที่กู้หนี้บ้าน ในอังกฤษเกือบ 1 ใน 4 กำลังพิจารณา จะขายบ้าน และย้ายไปหาที่อยู่ที่ถูกกว่าแทน เนื่องจากดอกเบี้ยบ้านที่พุ่งสูงขึ้นมาก และ ค่าปรับจากการจ่ายช้าก็ยังแพงมาก โดยคิดเป็น กว่า 1% ของเงินกู้บ้านที่คงเหลืออยู่ ขณะที่เหล่าแลนด์ลอร์ดเจ้าของบ้านให้เช่า ก็เผชิญกับอัตราดอกเบี้ยลอยตัว และ มักจะผลักภาระต่อไปยังผู้เช่าตามมา
คาเร็น เกร็กกอรี เจ้าของบ้านเช่ารายหนึ่ง ในกรุงลอนดอนเปิดเผยว่า จำเป็นต้องขายบ้านออกไปหลังจากดอกเบี้ยบ้านพุ่งขึ้น กว่า 3 เท่า และทำให้ต้องจำใจไล่ผู้เช่าเดิม ที่เป็นครอบครัวคนหนุ่มสาวพร้อมลูกเล็กออกไป
ผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยบ้านพุ่งสูงจะส่งผล ให้เห็นมากที่สุดในปีหน้า 2567 โดยประเมินว่าธุรกรรมการซื้อขายส่งมอบบ้านจะลดลงสู่ระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ช่วงต้นยุค 90
Source: กรุงเทพธุรกิจออนไลน์

Cr.Bank’s Scholarship Students

-------------------------------------------------------------------------------------
เพิ่มเพื่อนรับข่าวสารตลาดหุ้น Forex และบทความดีๆ ด้านการเงิน การลงทุน ฟรี !!
http://line.me/ti/p/%40zhq5011b 
Line ID:@fxhanuman
Web : https://www.fxhanuman.com
Web : https://www.eluforex.com/
FB:https://www.facebook.com/review.forex.broker/
เยี่ยมชม partner ของเราที่ Eluforex รีวิวโบรกเกอร์ Forex
#forex #ลงทุน #peppers #xm #fbs #exness #icmarkets #avatrade #fxtm #tickmill #fxpro #fxopen #fxcl #forex4you